РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8(495)664-54-53

info@oblzemli.ru

пн-вс 10.00 - 20.00


Формы договоров

forma-dogovora-kupli-prodazhi.jpg

Сегодняшняя Россия переживает исторический рубеж, если хотите, переход "от социализма к  капитализму". Этот переход сопряжен с глобальными изменениями в политике, экономике, культуре, повседневной жизнедеятельности людей. Практически коренным образом меняется законодательство в самых разных областях нашей жизни, что естественно требует определенного и не малого исторического периода. Смена законодательства в области земельного и другого имущественного права типичный пример таких кардинальных изменений вследствие того, что земля и другая недвижимость из объектов социалистической собственности начинает превращаться в частное владение.

Современное земельное законодательство очень молодое. Практически ежегодно оно дополняется, изменяется, корректируется и этот процесс будет продолжаться постоянно. Современному человеку, особенно не имеющему юридического образования, бывает очень сложно самостоятельно разобраться в хитросплетениях этого законодательства. Но это волнует каждого из нас, так как всем нам рано или поздно приходится продавать или покупать ту или иную недвижимость, вступать в наследство, дарить, обменивать, приватизировать, оформлять, ставить на учет, согласовывать различные документы и т.д. и т.п.


Следствием "молодости" современного законодательства являются порой явные противоречия в положениях тех или иных конкретных законов, либо  отсутствие  четких формулировок и определений. Часто приходится сталкиваться с ситуациями когда даже суд затрудняется в принятии решения, ввиду просто элементарного отсутствия соответствующего нормативного акта в законе. Именно поэтому часто успех в решении тех или иных конкретных вопросов зависит от того, насколько творчески удается подойти к их решению. Именно, опираясь на креативность подхода в работе с нашими клиентами наша компания всегда находит решение самых сложных вопросов, а в конечном итоге кратчайший путь к получению желаемого результата.

_____________________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 24 МАРТА 2005 Г. № 11 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА»

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Выс­шего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Рассматривая споры, связанные с переоформлением юридичес­кими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельны­ми участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пунк­ту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - За­кон о введении в действие ЗК РФ) лица, которым предоставлены зе­мельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного ко­декса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вправе до 01.01.2006 по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответст­вии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, незави­симо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

2. Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и граж­данам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации (далее - ГК РФ) либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону.

3. При применении пункта 5 статьи 20 ЗК РФ, в силу которого граждане, обладающие земельными участками на праве постоянно­го (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность, необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соот­ветственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального пред­принимателя, владеющие земельными участками на праве постоян­ного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собст­венность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

4. При разрешении споров, связанных с переоформлением юри­дическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобре­тением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, не­обходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объек­тов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор арен­ды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбит­ражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполни­тельных органов государственной власти или органов местного само­управления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установ­ленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе норматив­ных правовых актов органов государственной власти о резервирова­нии, использования его для других целей (государственных или пуб­личных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, ино­го населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во вни­мание также при разрешении споров по искам собственников недви­жимости о понуждении к заключению договора купли-продажи зе­мельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное об­разование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного ор­гана государственной власти или органа местного самоуправления не­законным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недви­жимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заклю­чению договора купли-продажи земельного участка, следует учи­тывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

5. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключи­тельное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, уста­новленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим здани­ем, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муници­пального имущества» (далее - Закон о приватизации) запрет юри­дическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Фе­дерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных обра­зований превышает 25 процентов, покупать государственное и муни­ципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

6. Законом о введении в действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) уста­новлено, что приватизация недвижимости производится с одновре­менной приватизацией земельных участков, на которых они располо­жены.

В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижи­мости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобре­тающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применени­ем указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зда­ний, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущест­венных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответству­ющие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обо­роте).

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с при­ватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижи­мости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственни­ком расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды пу­тем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

8. При рассмотрении споров, связанных с приватизацией земель­ных участков сельскохозяйственного назначения, необходимо иметь в виду следующее.

Законодательство, действовавшее до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 8 Закона о введении в действие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения прива­тизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в поряд­ке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а при­ватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения, расположенных на территории субъекта Российской Феде­рации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона).

Поэтому, если приватизация земельного участка сельскохо­зяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватиза­цию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших прива­тизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государствен­ной регистрации.

В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Фе­деральный закон „Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния"» (вступил в силу с момента его официального опубликования - с 10.07.2003) субъектом Российской Федерации не принят соответст­вующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйст­венного назначения с 01.01.2004 должна осуществляться по прави­лам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

9. Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при про­даже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участ­ков собственникам расположенных на них зданий, строений, соору­жений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержа­щим императивную норму о конкретных условиях определения стои­мости земельного участка.

Положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в дейст­вие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению устано­вили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Зако­на о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки зе­мельного налога.

Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основ­ной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

10. Согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Фе­дерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) государственная регистра­ция перехода права на объект недвижимого имущества, его ограни­чения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем согласно пункту 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собс­твенности на землю для осуществления распоряжения землями, на­ходящимися в государственной собственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государствен­ной регистрации обременении (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регист­рация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на зе­мельный участок.

При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строе­ния, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежа­щих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, прово­дится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчужде­ние здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу зе­мельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собствен­ника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

12. Если право собственности на здание, строение или иную не­движимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, кото­рое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить назван­ное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу догово­ров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находя­щейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование час­ти земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необхо­дима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использова­ния, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собствен­ник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадле­жащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные разме­ры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеуст­роительной, градостроительной и проектной документации.

14. При рассмотрении споров, связанных с применением положе­ний пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определя­ющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необ­ходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на зе­мельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с мо­мента регистрации перехода права собственности на такую недвижи­мость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использо­вания на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставля­ющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третье­му лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ного товарищества или общества либо паевого взноса в производст­венный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руко­водствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допуска­ют возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особеннос­ти предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пун­ктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арен­дных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собст­венника земельного участка.

16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка сво­их прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть на­правлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведом­ление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находя­щегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, со­держится условие о порядке получения арендатором согласия арен­додателя на передачу земельного участка в субаренду или распоря­жение правом аренды иным способом, стороны должны руководство­ваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земель­ного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введе­ния в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендато­ром третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

19. В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находя­щемся в государственной или муниципальной собственности, поме­щения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим ли­цам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение дан­ного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными за­конами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом зда­нии.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких зе­мельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендато­ра производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды зе­мельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, ар­битражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (поме­щения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено дого­вором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка исполь­зует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендато­ров земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

21. При рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арен­датора, необходимо учитывать следующее.

Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соот­ветствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Поскольку лица, указанные в пункте 3 статьи 36 ЗК РФ, могут за­ключить договор аренды с множественностью лиц на стороне аренда­тора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежа­щим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирую­щий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

22. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответ­ствующий земельный участок, к последнему переходит на срок арен­ды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его ис­пользования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арен­дуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 'ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды зе­мельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требо­ванию арендодателя только на основании решения суда при сущест­венном нарушении условий договора арендатором, необходимо руко­водствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения догово­ра аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основа­ния и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое на­рушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

24. В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собствен­ника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юриди­ческие лица, обладающие земельными участками на праве постоянно­го (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладаю­щие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

25. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона о введении в дейст­вие ЗК РФ указанные в абзаце первом этого пункта документы, удос­товеряющие право на землю, выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государст­венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пе­речисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с запися­ми в названном реестре.

При применении данных норм следует учитывать, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерально­го закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополне­ний в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"») устанавливает, что госу­дарственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограниче­ния (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Закона.

Поэтому права на земельные участки, удостоверенные докумен­тами, указанными в абзаце первом пункта 9 статьи 3 Закона о введе­нии в действие ЗК РФ, или документами, перечисленными в абзаце втором этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в порядке, установленном правилами этого Закона.

26. В статье 278 ГК РФ содержится общее правило о том, что обра­щение взыскания на земельный участок по обязательствам его собст­венника допускается только на основании решения суда.

При применении настоящей нормы необходимо учитывать осо­бенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложен­ный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, пре­дусмотренные правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соот­ветствии со статьей 55 этого Закона допускается удовлетворение та­ких требований без обращения в суд.

В силу пункта 1 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (за­логе недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглаше­ния между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­теки, за исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда.

27. При рассмотрении споров, связанных с принудительным изъ­ятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 ЗК РФ и статья 279 ГК РФ), ар­битражным судам следует иметь в виду следующее.

Принудительное отчуждение земельного участка может осущест­вляться в соответствии с решением федеральных органов исполни­тельной власти, органов исполнительной власти субъектов Россий­ской Федерации (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправле­ния (статьи 11, 63 ЗК РФ).

В случае несогласия собственника земельного участка с таким ре­шением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене пере­численные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомле­ния о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента, направления такого уведомления.

Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указан­ных органов не подлежит удовлетворению.

28. Принудительное отчуждение земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на осно­вании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена зе­мельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пунк­та 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекраще­нием своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упу­щенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, под­лежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены зе­мельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и со­оружений на земельном участке с момента государственной регист­рации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объ­екта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сто­ронами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглаше­ние о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объек­та, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 9).

29. При принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее.

Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут уста­навливается законом или иным нормативным правовым актом Россий­ской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного само­управления в случаях, если это необходимо для обеспечения интере­сов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части второй статьи 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.

Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в статье 52 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принци­пах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и пункте 2 статьи 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении пуб­личного сервитута, принятых органами местного самоуправления, от­носится к компетенции арбитражных судов.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользо­вателем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

27.12.2016

Возврат к списку